Huiseigenaren willen natuurlijk graag profiteren van de lage hypotheekrentes. Maar is het shoppen de moeite waard? Zijn de verschillen tussen aanbieders echt zo groot?
Business Insider maakte een inventarisatie van de verschillen tussen hypotheekrentes, op basis van gegeven van de site actuele hypotheekrentestanden.
De uitkomsten vind je hieronder.
Maar eerst iets over algemene verschillen tussen hypotheekrentes. Die hangen onder meer samen met de hoogte van de hypotheek en de hoelang de hypotheekrente vast staat.
Hogere hypotheek vergeleken met waarde woning, hogere rente
Geldgevers kijken eerst naar de zekerheden die ze hebben. Heb je een hypotheek met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan lopen ze het minste risico. Als je hebt geleend bij een bank of verzekeraar en je kunt je verplichtingen niet nakomen, dan zorgt de NHG-garantie ervoor dat de geldverstrekker geen verlies lijdt.
Als hypotheekleningen met NHG-garantie worden verstrekt, rekenen geldgevers doorgaans een wat lagere rente.
Heb je geen NHG-garantie, dan kijkt een bank naar de waarde van je huis versus de hoogte van de hypotheeklening die je vraagt. Als de marktwaarde van je huis hoog is ten opzichte van de schuld, dan zal de geldgever er wel goed uitspringen, zelfs als je niet kan betalen.
Een taxatierapport van een makelaar of de WOZ-beschikking van de gemeente geeft een indicatie van de marktwaarde. Als je nog geen tweederde van de marktwaarde leent, is een bank vrij zeker van zijn zaak. Zelfs als de woningmarkt wat tegenzit en prijzen dalen, zal hij er toch nog goed uitspringen bij gedwongen verkoop.
Wil je 100 procent van de marktwaarde lenen, dan is het risico voor de geldgever uiteraard groter. De hoogte van de lening afgezet tegen de waarde van het pand, in jargon de 'Loan to Value' (LTV) is erg belangrijk voor de risico-inschatting.
Je ziet de 'risico-opslagen' terug in de rentetarieven van banken. Leen je meer ten opzichte van de waarde van je huis, dan betaal je een hogere rente.
Rentevaste periode: lang vastzetten kost meer
Een ander onderscheid in rentetarieven heeft te maken met de rentevaste periode. In een normale rentemarkt is de rente bij langere looptijden hoger.
Als lener is het een afweging: vind je zekerheid over je maandlasten fijn en ben je beducht voor rentestijgingen, dan zet je de rente misschien liever langer vast. Kun je schommelingen wel aan, dan is een hypotheek met steeds korte looptijden misschien fijner.
Dan speelt nog de vraag of je aflost of niet. Als je geleidelijk aflost, daalt het risico van de bank. Bij een zogenaamde annuïteitenhypotheek daalt de lening geleidelijk door aflossing.
Bij een aflossingsvrije hypotheek hoeft de geldlener niet af te lossen. Bij annuïteitenhypotheken los je wel meteen af, waardoor de totale maandlasten (rente plus aflossing) doorgaans hoger zijn dan die van aflossingsvrije hypotheken.
Hoe groot zijn de verschillen in de praktijk?
Banken en verzekeraars kijken niet alleen naar technische verschillen. Commerciële en strategische overwegingen spelen ook een rol.
Wil een bank graag een positie veroveren op de hypotheekmarkt, of snel groeien, dan kan dat met actietarieven. Vindt een bank dat hij al teveel vastgoedleningen heeft uitstaan, dan is die minder happig om mensen te lokken met lage tarieven.
Aflossingsvrij
Onderstaande tabel geeft een overzichtje met de laagste hypotheekrentes voor aflossingsvrije hypotheken met looptijden van vijf, tien en twintig jaar vast. Hierbij nemen we ook mee of het gaan om een NHG-hypotheek, een hypotheek waarbij de lening 60 procent van de marktwaarde bedraagt, 80 procent of 100 procent.
Het is niet zo dat steeds één aanbieder de voordeligste is. Onder de voordeligste aanbieders van aflossingsvrije hypotheken vind je Allianz, Centraal Beheer, Merius, NIBC, Munt en Venn-hypotheken.
De volgende tabel geeft de hoogste hypotheekrentes per segment voor aflossingsvrije hypotheken:
Ook hier is niet zo dat steeds één aanbieder de duurste. Onder de duurste aanbieders van aflossingsvrije hypotheken vind je ABN AMRO, Centraal beheer, ING, Nationale Nederlanden en Syntrus Achmea.
De volgende tabel geeft de verschillen tussen de hoogste en de laagste rente per segment. Je ziet dat dit, afhankelijk van de looptijd en de hoogte van de hypotheek kan variëren van 0,6 procentpunt tot meer dan 1 procentpunt.
Over het algemeen is het zo dat de renteverschillen groter zijn, naarmate de rente langer vast staat en naarmate de hypotheek hoger is vergeleken met de marktwaarde van de woning.
Annuïteit
We doen hetzelfde voor annuïteiten hypotheken. Eerst een overzichtje met de laagste hypotheekrentes.
Onder de voordeligste aanbieders van annuïteitenhypotheken vind je ABN AMRO Budget Hypotheken Duurzaam, Allianz, Hypotrust, Lloyds Bank, Merius Hypotheken en Tulp Hypotheken.
Dan het overzicht met de hoogste hypotheekrentes voor annuïteiten hypotheken per segment.
Onder de duurste aanbieders van annuïteitenhypotheken vind je Centraal beheer, Colibri Hypotheken, Obvion, Reaal Lekker wonen en Syntrus Achmea.
En tot slot de verschillen tussen de hoogste en laagste hypotheekrentes per segment:
Kiezen tussen hypotheekrentes
Op zich kun je bij de verschillende rentetarieven de rentecurve wel terugzien: hoe langer de looptijden, hoe hoger de rentes. Ook de oplopende risicograad op basis van een oplopende verhouding tussen de lening en de marktwaarde van de woning is zichtbaar.
De verschillen tussen de goedkoopste en duurste hypotheken met op zich dezelfde kenmerken variëren tussen 0,6 procentpunt en 1,2 procentpunt per jaar. Dat tikt door de jaren enorm aan.
Bij een hypotheek van 300.000 euro gaat het bijvoorbeeld om bruto 1.860 euro tot ruim 3.540 euro per jaar. Extra vakantiegeld, of geld voor onderhoud van je huis is zo bespaard, zou je denken.
De duurste aflossingsvrije hypotheek met een rentevaste periode van twintig jaar kost gedurende die tijd bruto ruim 70.000 euro meer dan de voordeligste.
Het netto verschil is lager als je rekening houdt met de hypotheekrenteaftrek. Maar het blijft in dit voorbeeld toch zo'n 44.000 euro in twintig jaar, als je volgens de nieuwe belastingregels die de komende jaren van kracht worden een hypotheekrenteaftrek van 37 procent houdt.
Let wel op de kleine lettertjes
Voor de overzichten geldt dat we puur de gepubliceerde rentetarieven vergelijken. Mogelijk zijn er in onderhandelingen met de bank andere tarieven te bedingen.
Verder geldt ook dat de voorwaarden per geldgever verschillen. Kun je bijvoorbeeld je hypotheek 'meenemen' als je verhuist? Stel je hebt een rente afgesproken voor 20 jaar, dan wil je die rente kunnen 'meenemen' bij de aankoop van een nieuw huis. Het liefst met vrije keuze: is de rente tegen die tijd lager, dan pak je de lagere rente, is hij hoger dan zet je de bestaande lening graag door. Maar dat moet dan wel kunnen.
Iets anders om op te letten is wat de bank doet als je uit elkaar gaat. Stel je bent getrouwd of woont samen en de relatie eindigt. Als één van jullie in het huis wil blijven wonen en de hypothecaire lening ongewijzigd wil laten, kan dat zomaar? Of als je uit elkaar gaat: kan één van jullie de lening meenemen naar een nieuw huis?
Extra aflossingsmogelijkheden kunnen ook nogal verschillen. Stel je krijgt een mooie erfenis: heb je de vrijheid om flink extra af te lossen, of is het bedrag beperkt tot 10 of 20 procent van de lening.
Genoeg zaken om nog eens over te praten met de bank of verzekeraar die je een lening verstrekt. Op zich niet vreemd. Voor de meeste mensen is de aanschaf van een huis de grootste financiële beslissing die ze ooit nemen.